【嘉宾观点】任志强：当前房地产市场分析

      2013年11月16日，澳门新葡平台网址8883网站黄埔大讲堂第三期在我院国际会议厅举行。知名地产商、北京市华远地产股份有限公司董事长任志强先生应邀作了题为“当前房地产市场分析”的学术讲座。

一、谈楼市“在中国的特殊情况下，最好不要随便说泡沫。”

      关于楼市出现泡沫的说法，任志强说，实际上三、四线城市投资增速在持续回升，“在中国的特殊情况下，最好不要随便说泡沫。”

      关于楼市的走势，任志强认为由于土地供应不足，严重出现“面粉价格高于面包价格”的情况。

      首先，谈及一二线城市的施工面积增幅比上半年略有下滑，任志强说这并不是市场衰落的表现，因为我们土地是限制供应。“当土地供应不足以满足市场需求时，它的施工面积增幅面就会下滑。下滑之后紧接着就是再一次的增长，尤其是价格。”

      其次，“从去年土地购置情况看，重点城市是加速，但是全国普遍的土地购置情况还是不能满足。如果今年土地购置不能满足，明年仍然会造成供求关系的恶化。……每一次土地购置负增长持续较长的时候，后面紧跟着的就是房价的暴涨，这是市场供求关系所决定的。”

      再次，今年贷款与销售都高，但个贷增幅和销售增幅不同，“充分说明投资客和自有资金充足的人占比很低，而首次信贷、刚性需求占的比例很高。当然，还要购置一部分商业写字楼的成本。”“从销售面积的回落来看，一线城市增幅是最快的，……一线城市最好，二线城市次之，但在10月份以后三线城市开始往上升，到年底我们估计三线城市会略高于一二线城市的增幅。”

      再者，“由于土地供应的短期而导致土地增幅在持续增加，出现的地方非常多，而过去说单价高于周边的情况，现在面粉超过面包的情况更加严重。北京现在基本上周边的一手房和二手房的交易价相当于本次地价的基础价，然后在这个基础上增加保障性住房的数量，或者说已经高于了周边的再售价，严重出现了面粉价格高于面包的价格。”

      另外，“从主要地区来看，珠三角地区土地价格增幅是最快的，长三角和环渤海地区也保持高速的增幅，比珠三角地区略缓。从整个土地上涨的情况看，和前期土地供应结构及市场需求情况出现的差别相关。”

      最后，从房价涨幅看，涨幅逐渐缩小，但房价依然在涨。如果充分的土地供应和开放市场，也许涨幅就相对平缓。今年的房价增速却很高，尽管一线城市已开始下降，但仍保持比较高位的增长，二线城市一样，三线城市持续上升。

二、重点讲城镇化“主要的经济发展动力”

      首先，“这次三中全会的决定特别强调了城镇化的一些内容”——

      “很多人说土地供应的问题，农村集体用地可以进入市场，房价一定会跌，我个人不太这么认为。第一，农村土地再怎么进入市场也不会比城中心的土地更贵，城中心获取土地资源的稀缺性会它的房价持续高位。第二，在我们允许土地经营的前面加了两个条件，就是政府的规划和基本扶持。假如农村土地允许进入市场，这个数量是非常大的。但是前面开的口子就很小，要想这么多土地往这一挤，是不太容易的一件事。……第三，政府还有一道关，因为农村的土地可以入市的时候，政府并不能从中间获得更多的超额利润，他就没有能力去支撑，把农村的建设用地变为有效的建设用地。”

      “今天你要重新把农村可以进入城市土地和进入统一市场的土地在经过规划以后才有可能，这可能还有很长的时间。但是城市化不同，城市化的土地依然占了主导的地位。”

      其次，从城镇化的进程看，十几年后将出现住房需求拐点——

      “城镇人口超过30%是经济起飞的加速阶段，它分为四个阶段，农村进入城市是第一个阶段，这个阶段在1995年至2005年期间占了主导地位。第二个阶段是由小城镇进入大城镇阶段，2005年之后可以达到中小城镇和大中城镇人口输出。第三个发展阶段应该是市中心拥挤和房价过高的阶段，人们可以从市中心向郊区转移。过去我们没有，为什么没有？因为土地不私有化。”“当中国的土地不私有化的时候，……公共资源无法在这样一个过程中疏散，于是当郊区的土地不能私有化的过程中就阻碍了城镇向外延发展的过程。”“这次土地和宅基地允许流通的过程中也可能会打开一个口子，或者可能向郊区进行转移。当这个转移增加到了一定程度的时候它会形成第四个阶段。”

      “三中全会的决定中有一个词，基本上城镇化要达到70%。如果按照现在的情况算，70%的城镇化率至少要9亿多人进入城市，现在6亿多。那这9亿多人平均30平米的话，大概就要400亿平方米建筑面积，我们现在是190亿，在现在的城镇上至少要翻一番才能实现70%左右的城镇化率，还早着呢。”

      “城镇化和民主转型是密切相关的，当你的城镇化率水平最低的时候，你的收入水平很低的时候很难以形成民主化。如果在那个时候强调城镇化，好的就是印度，不好的可能就是埃及，或者是突尼斯，或者是日本。”
      
      再者，关于城镇化过程的核心问题，“很重要地城镇化来自一产业就业向二、三产业转移的过程”——

      任志强谈到我国目前大概80个产能大县越来越穷，“农业并不能保证这个地方的经济增长和收入增长，这是一个难题，所以我们判断三中全会的《决定》中可能要用类似于碳排量交易的方式来补贴这些产能或者农业。”
      任志强认为我国由于历史原因，“我们的工业化率实际上是远远高于城镇化率的一种发展过程，一直到了2005年以后城镇化率才略高于工业化率。工业化率过高和城镇化率过低造成的结果是极不协调。”“现在看来，已经不能按照这种方式发展了，是因为我们第三产业太低。”第一产业主要靠土地，第二产业靠厂房，第三产业靠办公、商业、酒店这些城市建筑。要把第三产业的34%提高一倍，中产阶级小康的问题才能真正实现。

      “制约城镇化的一个是农民的户籍制度和土地制度，农民的教育和再教育的问题，制约了农民进城的资本。这些问题在三中全会的《决定》都已经涉及和提到，但是是不是提到都能解决？我个人认为还不能解决。”

      “土地与户籍制度限制了居住用地的转换是三中全会《决定》中特别提到的一个问题。这次我们可以很高兴的看到三中全会提出宅基地可以置换。”“但是在如何行使财产权利的时候还有相对的限制。所以，我们真正要把宅基地转化成城市用地的过程，我想还要很多很多年，但是如果能实现才能转换土地供应分配的合理结构。”

      关于开发商占用土地的问题，任志强说大量的土地是非建设用地，而建设用地分为基础设施、工业、房地产、交通、旅游、军事六类；现在保障性住房都在增加，而商品房面积在减少。“真正给开发商用于商品房用地的大概只占1.5%，所以开发商是很冤枉的。”

      关于城镇化总率下降，“城镇化首先改变了城乡人口结构，独生子女政策改变家庭人口数量，而老龄化是改变人口结构的重要条件。”任志强认为中国没有很好的利用人口红利的发展阶段，导致了“未富先老”。城乡人口结构的变化，一个是人口年龄结构变化。“中国首次购房年龄已经降到了24岁，还没干活就先买房了，这是中国最大的传闻。”因为拆迁、城市变化等等，我们低收入家庭购房自有化率并不低。另一个是城镇户均人口变化。因为老龄化、年轻人独立、离婚等导致家庭户数增多，家庭组合的变化导致住房需求变化。总之，“住房总量是不足的，如果在城镇化的发展过程中，前面说了还有大量的人要进城，我们的住房更少。”

      任志强还提到，土地的价格应该来自于土地的产出，但因为中国是土地垄断的一种情况，非市场化导致市场经济不平衡。“现在我们可以看到三中全会对这些做了彻底的否定，市场经济配置资源是基本规律，非常肯定的说，市场决定价格。很高兴我们的政府官员比上一届的政府官员聪明，也许我们未来的日子也许更好一些。”

三、互动环节

      关于中国资本向海外房地产进军——

      “都是银行贷款和资本投资。”“过去我们可能没有，从0开始，现在有了0.1了，所以他们就说向大量向海外转移了。”

      关于地产金融化的趋势——

      “三中全会已经告诉大家会进行金融改革，放开金融市场，干不干是你有没有本事去干。”“从房地产商的发展过程来说，我们认为最高峰的时候大概是17亿到头”。但是到头不等于没得干，“当三中全会以后，其他的行业投资和国有企业可以被兼并收购的过程中，可能更多的资金不再转移到房地产中，而转移到其他的领域中。”

      关于现在在农村买地或买房——

      三中全会后还是需要政府批准，但房产征收税是要促进立法，从试点到立法还有相当长的时间，所以“你也不用担心，随便买。”

      关于如何解决当前房价收入过高的问题——

      任志强否认房价收入过高的问题，认为问题在于房价收入比的计算方式不对，没有取中位数。